個人事業主でも住宅ローンが組める！確定申告を活かした審査対策のポイントを解説

しかしながら、金融機関が審査で重視する視点を理解し、必要書類の準備や収入の見せ方を工夫するだけで、評価は大きく変わります。

本記事では、住宅ローン審査のポイントから経費と年収のバランス、頭金や資金計画の考え方までを実務目線で解説します。

南大阪・岸和田で実績を重ねるムツミ不動産だからこそ伝えられる、今日から取り入れられる具体策をご紹介します。

個人事業主が住宅ローン審査で不利になりやすい理由

収入の安定性を証明しにくい

会社員は給与明細で安定した収入を示せますが、個人事業主は売上が季節や景気に左右されやすく、金融機関から「返済が続けられるか不安」と見られがちです。確定申告書に安定感を示せない場合、融資額が抑えられるケースもあります。

経費計上で課税所得が低く見える問題

節税のために多くの経費を計上すると、実際の生活水準に比べて所得が低く映ります。金融機関は課税所得を基準に返済能力を判断するため、経費計上が過度だと借入可能額が減ってしまいます。

銀行が重視する返済継続能力とのギャップ

金融機関は「将来にわたって安定して返済できるか」を重視します。利益はあっても現金残高が不足していたり、赤字年度があると「返済リスクが高い」と判断されやすくなります。

信用情報や税金・保険料の滞納が与える影響

クレジットカードの延滞や税金・社会保険料の未納履歴は、金融機関の信頼を損ねる要因です。返済能力だけでなく「返済姿勢」も見られるため、日頃の管理体制が審査に直結します。

金融機関が重視する審査ポイント

確定申告書3年分と黒字経営の継続性

多くの金融機関は（原則）過去3年間の確定申告書を求めます。黒字経営が続いていることは大きな信用につながります。

売上と所得のバランスをどう評価されるか

売上が高くても経費が膨らみすぎて所得が低いと、返済能力は低く評価されます。金融機関は「安定した所得額」を基準に融資額を算定する傾向にあります。

健康状態や保険加入状況の確認

住宅ローンは長期にわたる契約です。団体信用生命保険に加入できる健康状態かどうかは、金融機関にとって融資判断の一要素です。

クレジットカードや借入履歴など信用情報

小さな延滞でも信用情報機関に記録されるケースもありますが、61日以上（もしくは3か月以上）の延滞は信用情報機関に登録され、金融機関は必ずチェックします。過去の履歴がクリーンであることが望ましい条件です。

個人事業主ができる住宅ローン審査対策

確定申告で安定した所得を示す工夫

必要以上の節税を追わず、借入を見据えた確定申告を意識することが重要です。数年間の黒字と安定した所得を示すことで、金融機関に返済能力を訴えることができます。

経費計上を見直し、返済能力を正しく示す

金融機関に対して「課税所得」を低く見せすぎないことが大切です。以下のような見直しが効果的です。

頭金を多めに準備して融資を受けやすくする

頭金を用意することで融資比率が下がり、金融機関からの信用が高まります。結果として、金利優遇や借入可能額の増加につながることがあります。

必要書類（確定申告書・納税証明書など）の準備と提出方法

住宅ローン審査には多くの書類が必要になります。代表的なものは以下です。

審査に通りやすい金融機関や商品を選ぶコツ

地銀・信用金庫など地域金融機関の柔軟性

大手銀行は画一的な基準で判断されることが多いのに対し、地域に根ざした地銀や信用金庫は、個人事業主の事業内容や地元での実績を重視する傾向があります。

地域経済への貢献や取引履歴も考慮されるため、会社員と同じ基準では判断されにくい点が強みです。

相談時に誠実な経営姿勢を示せば、柔軟な対応をしてもらえる可能性が高まります。

フラット35の活用と特徴

フラット35は、雇用形態に左右されず返済負担率を基準とする柔軟な審査を行うため、個人事業主にも利用しやすい住宅ローンとして評価されています。

年収（＝事業所得）に対して年間返済額が30～35％以内であれば審査可能なため、収支の見通しがつきやすく計画もしやすいです。

また、全期間固定金利により長期的な支払い計画を立てやすいのも大きなメリットです。

参照：住宅金融支援機構 フラット35

専門知識を持つ不動産会社に相談するメリット

金融機関との交渉や書類準備は専門知識が必要です。不動産会社のサポートを受ければ、複数の金融機関を比較しながら最適な選択が可能になります。

特に個人事業主の場合、確定申告書の読み取り方や収入の説明方法で結果が大きく変わるため、経験豊富な専門家のサポートは大きな安心につながります。

さらに、住宅ローン審査に不安がある方は【住宅ローン 審査落ちでも通る！？審査に強くなる住宅ローン対策と成功事例】も参考にしてみてください。

個人事業主の住宅ローン成功事例

これから紹介する事例は、実務で扱った複数の相談ケースを基に、個人が特定されないよう匿名化・統合・再編集したケーススタディです。具体的な数値や時期は一部調整しており、特定の金融機関・商品・審査方針を示すものではありません。

デザイナーとして独立したフリーランスのAさんの場合

Aさんはフリーランスのデザイナーとして独立していましたが、収入に波があり、初めての住宅ローン審査では「所得が安定していない」と見なされ、希望額での借入ができませんでした。
そこでAさんは経費の計上を見直し、必要以上に所得を低く見せないよう確定申告を調整しました。また、3年分の申告書を整備し、課税所得の安定を示す工夫を行いました。

その結果、信用金庫で再挑戦した際には希望額での融資が承認され、念願のマイホームを手にすることができました。

シングルマザーの個人事業主Bさんの場合

Bさんは子育てと自営の仕事を両立しており、当初の申込では「返済計画に余裕がない」と判断されて審査に落ちてしまいました。
その後、Bさんはフラット35を利用することにし、自己資金を増やして頭金を多めに用意しました。さらに、地域の不動産会社さんへ相談し、複数の金融機関を比較しながら最適な選択を行いました。

その結果、2度目の申込ではスムーズに審査を通過し、無理のない返済計画で新居を取得することができました。

まとめ｜個人事業主でも住宅ローンは十分可能

個人事業主は会社員に比べ、住宅ローン審査で厳しい目を向けられやすい立場です。しかし、確定申告の内容を工夫し、安定した所得を示すこと、経費計上を見直すこと、そして適切な金融機関や商品を選ぶことで、融資を受ける可能性は大きく広がります。

住宅購入を目前に「自分には難しいのでは」と不安を感じる方も、適切な準備と専門家のサポートがあれば審査通過は十分可能です。

希望をあきらめず、信頼できるパートナーと一歩を踏み出しましょう。